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¿Es sostenible el alquiler vacacional?

A menudo se argumenta que el alquiler vacacional se corresponde con un modelo alojativo "sostenible" porque "no consume más suelo", al usarse viviendas ya existentes.

ANTONIO GARZÓN
Domingo, 11 de diciembre de 2016
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¿Es sostenible el alquiler vacacional?

A menudo se argumenta que el alquiler vacacional se corresponde con un modelo alojativo "sostenible" porque "no consume más suelo", al usarse viviendas ya existentes. Con ello se está reproduciendo el falso argumento impulsado por los gobernantes de Canarias de las tres anteriores legislaturas políticas, los cuales pretendían dar a entender que la sostenibilidad significaría exclusivamente "preservar el suelo en estado original". Para este post nos vamos a distanciar de dicha definición del planificador canario y nos vamos a basar en la definición tradicional del término: ”desarrollo económico y social respetuoso con el medio ambiente”. Es decir, que contemplaremos los efectos sobre los ámbitos económico, social y medioambiental:  

1) ¿Ecológicamente sostenible?   

La sostenibilidad medioambiental no tiene nada que ver con el "consumo del suelo", y menos en Canarias con menos del 3% del territorio ocupado por edificaciones turísticas. La componente ecológica de la sostenibilidad no significa "crecimiento cero", sino que el crecimiento turístico que se produzca esté dentro de unas limitaciones marcadas por unos parámetros objetivos, que se correspondan con las capacidades de las propias infraestructuras (aeropuerto, carreteras, depuración de aguas residuales, etc.), así como otros parámetros de carácter más subjetivo (p.ej.: saturación en la zona turística). En este sentido el alquiler vacacional de por sí no es ni más sostenible ni menos sostenible que otra modalidad alojativa.

2) ¿Socialmente sostenible?    

Las viviendas vacacionales se encuentran distribuidas, en su mayoría, en manos de varios propietarios individuales (aunque cada vez hay más macro-empresas). Por tanto, la regulación del alquiler vacacional en zonas turísticas convertiría a una gran cantidad de propietarios en 'microempresarios turísticos', que verían posibilitada la comercialización legal de sus apartamentos o viviendas. Ello se correspondería con el eslogan de algunos partidos políticos del "reparto de la riqueza hacia otras capas de la sociedad". Sin embargo, dicho argumento de "reparto de riqueza", al margen de su efecto captador de votos para algún político, es demasiado simple para limitar a él los efectos sociales de un modelo alojativo que tiene muchas más implicaciones socio-económicas. El efecto más contundente es el aumento de precios de los alquileres en zonas turísticas o anexas. Este fenómeno puede tener una doble lectura:

a) Por un lado, donde los planificadores canarios pretendían expulsar por ley (decreto 85/2015) a los inquilinos de uso residencial de las zonas turísticas, lo está haciendo el alquiler vacacional a través de las reglas básicas de la economía de mercado: el propietario se decanta por la vía más rentable, el alquiler por días o semanas a turistas; el alquiler vacacional tiene, por tanto, un efecto "des-residencializador" en zonas turísticas maduras.

b) Por otro lado, la subida de precios ha distorsionado de tal manera el mercado inmobiliario, que no pocos residentes no encuentran viviendas de alquiler cerca de sus puestos de trabajo. En Canarias esto es especialmente agudo en Corralejo (Fuerteventura), así como en los sures de Gran Canaria y Tenerife. Si cambiamos de archipiélago, podemos ver que Baleares está viviendo una burbuja inmobiliaria causada por el alquiler vacacional. En Ibiza el pasado verano se produjo un auténtico desajuste inmobiliario con una inflación descontrolada: pudimos encontrar habitaciones para trabajadores por 700€/mes, camas a 450€/mes, balcones reconvertidos a improvisados dormitorios por 500€/mes, o incluso "camas calientes" (que se alquilan por turnos), campamentos ilegales y coches acondicionados como viviendas.

En otro orden de cosas, también es necesario mencionar otra cuestión social: la seguridad. Al operar una gran parte de las viviendas turísticas clandestinamente, y, con ello, no registrar en la Policía a sus inquilinos, ello podría estar permitiendo el alojamiento descontrolado de criminales.

3) ¿Económicamente sostenible?   

En cuanto al empleo, podemos encontrar efectos positivos y negativos: Los inquilinos de viviendas turísticas, al no traer una pensión alimenticia contratada, impulsan la economía local (bares, supermercados, restaurantes,..), lo que conlleva creación de empleo. Por otro lado, las viviendas de uso turístico en sí están asociadas a poco potencial de empleo (básicamente la limpieza), aparte de que, en caso de no estar declarada la actividad, el empleo asociado correspondería a la "economía sumergida". Además, dependiendo de la "permisividad" que se aplique en la regulación del alquiler vacacional, se puede dar el caso de que una parte de las camas regladas vean más rentable darse de baja como cama turística y proseguir su actividad en la modalidad del alquiler vacacional. ¿Mantendrían en este caso todos sus empleos reglados?
También encontramos casos extremos donde el alquiler vacacional indirectamente dificulta la creación de empleo, como ocurrió este verano en Ibiza, donde muchos trabajadores no encontraron vivienda a causa del alquiler vacacional. Por ello, la mayoría de los hoteles de Ibiza no pudieron cubrir en temporada alta sus plantillas con los trabajadores deseados, lo cual tiene repercusión tanto en la calidad de servicios del alojamiento como en el volumen de empleo que se podría haber creado, pues hubo disposición para contratar a más trabajadores.       

En cuanto a la tributación, quien alquila su vivienda debe declararlo a Hacienda. Sin embargo, no parece que éste sea el proceder habitual en el alquiler vacacional, operando una parte importante de forma clandestina. Es decir, que los pagos por alojamiento de estos turistas, que en 2016 podrían ser unos 2 millones de turistas, no estarían tributando en una gran parte. Aparte de la falta de ingresos fiscales y de que una gran parte de estos turistas, ya cerca del 15% de los visitantes a Canarias, no tributan por el uso de las infraestructuras, esto le da una importante ventaja competitiva por precio a la cama ilegal frente a la cama turística reglada, la cual sí tributa. Es más, cuanto más se amplíe la carga impositiva sobre la cama reglada (impuesto de sociedades, tasa turística, etc.), más ventaja obtendrá la cama ilegal. Si a ello le sumamos que la cama ilegal además no tiene que atenerse a ningún estándar de calidad o seguridad, mayor es su competitividad por precio, pero también es mayor la pérdida de la imagen cualitativa del destino. En el fondo de la cuestión está la falta de control sobre esta actividad. Los alcaldes de los municipios afectados suelen apuntar hacia el gobierno autónomo, argumentando que tienen ellos la potestad de la inspección turística, pero lo cierto es que la gran mayoría de las viviendas que operan de forma sumergida ya no son camas turísticas regladas, o nunca lo han sido, por lo que la competencia de inspección no corresponde a Turismo (un inspector de Turismo no puede entrar en una vivienda), sino a la Policía Local del correspondiente municipio.

Alquiler vacacional: ¿positivo o negativo para la sostenibilidad?   

En el ámbito medioambiental el alquiler vacacional de por sí no muestra ni una mayor ni menor sostenibilidad ecológica que otros modelos alojativos como, por ejemplo, la cama de nueva construcción. Sin embargo, en los ámbitos económico y social se pueden apreciar tanto efectos equilibradores (p.ej.: reparto de riqueza, aumento del gasto turístico exterior y, con ello, del empleo exterior al alojamiento) como efectos distorsionadores de la sostenibilidad (p.ej. aumento de los alquileres, burbuja inmobiliaria, bajos índices de tributación, competencia desleal hacia la cama turística, peligro de reducción de camas turísticas regladas con la pérdida de sus empleos, obstáculo indirecto a la creación de empleo (por la distorsión del mercado inmobiliario), fomento de la economía sumergida, bajada del nivel cualitativo general, etc.).

¿Y cuál de los dos efectos económico-sociales predomina? ¿El equilibrador o el distorsionador? En mi opinión, en la actualidad predomina el efecto distorsionador, especialmente el de la inflación de los alquileres inmobiliarios, teniendo en cuenta que algunos de los efectos perniciosos no son aún plenamente visibles, sea por presentarse a medio-largo plazo (p.ej. la pérdida de imagen cualitativa), sea por la falta de mecanismos para medirlos (p.ej. economía sumergida) o simplemente por la actual situación de boom de demanda artificial que neutraliza temporalmente trastornos competitivos por disfrutar todos de altas ocupaciones. Por tanto, adquiere una vital importancia la correcta legislación de esta actividad, la cual, como estamos viendo, tiene potencial para distorsionar tanto el sector inmobiliario como el turístico.     

www.antoniogarzon.com

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