¿Alquiler vacacional en suelo turístico?

El alquiler vacacional se ha convertido en una nueva forma de viajar, habiéndose consolidado ya en el mercado importantes intermediarios que lo comercializan (p.ej.: Airbnb). La revista alemana Focus describía el fenómeno como "mega-trend mundial" (nr.17/2014) que conlleva posibilidades de vivir nuevas experiencias por un precio económico, pero que también encierra el peligro potencial de distorsionar tanto el mercado turístico (por competencia desleal a establecimientos turísticos reglados) como el mercado inmobiliario (por conversión de viviendas residenciales en turísticas y el peligro de una burbuja inmobiliaria de construcción de viviendas destinadas al alquiler turístico). Si le sumamos efectos externos del alquiler vacacional en suelo urbano-residencial (ver actual conflicto en Barcelona), se hace evidente la necesidad de una clara regulación de esta modalidad turística, si es que debe ser contemplada como tal.

Hasta el 2013 el alquiler de una vivienda para uso turístico estaba amparado de forma uniforme en toda España por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), fecha en la que el Gobierno central retocó esta Ley, pasando a regirse el alquiler vacacional por las normativas turísticas de las comunidades autónomas. Madrid o Cataluña ya han abordado este proceso de regulación, mientras que otras regiones (p.ej. Andalucía) lo están iniciando. En el caso de Canarias, con más de 50.000 viviendas vacacionales y más de un millón de turistas anuales alojados en alquiler (supera el 10% de los visitantes), el Ejecutivo canario se comprometió a acometer su regulación antes de final del 2014, a lo que se oponen hoteleros (Ashotel) y sindicatos.

Canarias: ¿Regular el alquiler vacacional en suelo turístico?

El alquiler vacacional en Canarias se diferencia de la Península (p.ej. Barcelona) por el hecho de que la mayoría de las viviendas alquiladas para uso turístico no se encuentran en suelo urbano-residencial, sino en suelo turístico. Es decir, se trata de apartamentos que en su día fueron explotados turísticamente y que cesaron dicha actividad, convirtiéndose en primera vivienda para residentes en edad productiva y residentes extranjeros jubilados o en segunda vivienda de no-residentes extranjeros. Se suele dar el caso de que en un mismo complejo más del 51% de las viviendas esté en explotación turística reglada y entre las unidades restantes se encuentren algunas en alquiler vacacional, compitiendo con una ventaja en cuanto a su estructura de costes, lo cual justificaría la oposición de las patronales hoteleras a una legalización permisiva.   

La regulación de esta actividad es una necesidad urgente, pues resulta una paradoja esperpéntica que en Canarias, donde la construcción de nuevas camas turísticas regladas está restringida por las moratorias desde hace 13 años a algunas excepciones casi utópicas, se esté permitiendo (por estar en una "zona legal gris") la incorporación descontrolada al mercado de miles de camas de uso turístico, mayoritariamente antiguas camas turísticas con licencia extinguida.  

Sin embargo, ambos extremos de la regulación podrían ser perjudiciales para el turismo: (1) si se legaliza el alquiler vacacional con una simple tributación como alquiler (susceptible a ser evadida en las declaraciones de hacienda, además de que una gran parte de los propietarios tributaría, presumiblemente, en el extranjero), fomentaría más aún la competencia desleal a los establecimientos reglados que sí pagan sus impuestos y de los que dependen muchos puestos de trabajo reales; por contra, (2) si se mantiene la prohibición al alquiler vacacional se estaría bloqueando el derecho de alquiler de una propiedad privada y la posibilidad de comercializar turísticamente miles de camas, sin olvidar que el turista en régimen de alquiler (al igual que el no-residente jubilado que pasa el invierno en su vivienda de propiedad) es una fuente de ingresos importante para los comercios, la restauración y el ocio complementario. Además, hay que tener en cuenta que una gran parte de viviendas de determinados núcleos turísticos con predominio extrahotelero (p.ej. Playa del Inglés) no tienen otra vía posible de comercialización que el alquiler residencial o vacacional, pues el tiempo ha demostrado que su reinserción como cama turística es complicada y su conversión a un hotel de 5 estrellas y de gran lujo es una utopía. Veamos la viabilidad de las salidas posibles para darle un uso turístico reglado a estas viviendas:

(1) Reconversión a cama turística     

Las moratorias canarias (en su primera y segunda versión de 2003 y 2009) son posiblemente las únicas a nivel mundial, aplicadas a un destino maduro, que prohibieron cualquier nuevo crecimiento, sin ni siquiera permitir la reposición de las camas turísticas que se iban dando de baja (sólo contemplaban excepciones utópicas, como los hoteles de gran lujo). La Ley de Renovación de mayo del 2013 contempla por primera vez la posibilidad de reinserción de camas turísticas dadas de baja, pero teniendo que cumplir con los requisitos exigidos en el Reglamento de Actividad Turística de Alojamiento, así como los estándares de densidad de la normativa (con una rebaja del 10%). Evidentemente, pocos complejos antiguos podrán cumplir ambos requisitos a la vez. De ahí que sería necesario flexibilizar las condiciones de readmisión de camas dadas de baja (ver propuesta Nº9 del Informe CATPE sobre Competitividad Turística de Canarias).

No obstante, en la mayoría de los casos el impedimento para la reconversión no es sólo una cuestión de requisitos técnicos (m2 exigidos, ratio de densidad), sino más bien de rentabilidad y viabilidad económica. Para muchos propietarios rehabilitar simplemente no es rentable, porque la inversión en la reconversión turística no sería amortizable. De ahí que, con el fin de no mantener al margen del mercado a miles de viviendas para las cuales existe demanda turística y nuevas vías de distribución, en teoría se debería contemplar la regulación del alquiler vacacional, siempre que compita en igualdad de condiciones con la cama turística legal, lo cual es mucho más complejo de lo que parece, como veremos a continuación: 

(2) Regulación del alquiler vacacional como modalidad turística

En caso de contemplarse la legalización del alquiler vacacional en suelo turístico, habría que situarlo en la misma línea de salida que la cama turística reglada para que compitan en igualdad de condiciones. Para ello, la reglamentación tendría que cumplir al menos cuatro objetivos:

1) que ambas modalidades compitan en las mismas condiciones impositivas, es decir, que el gravamen aplicado al alquiler sea proporcional a la carga aplicada a la cama turística reglada;  

2) que los productos "apartamento turístico" y "vivienda de uso turístico" estén estandarizados en cuanto a cuestiones cualitativas básicas del sector turístico (seguridad contraincendios, seguro de responsabilidad civil, acceso a hojas de reclamación oficial, registro de personas alojadas,...);

3) que el gravamen aplicado repercuta en la Administración municipal, que es donde se produce el mayor coste por el uso de las infraestructuras turísticas;

4) que la actividad sea controlable por la Inspección Turística.

De estos objetivos, por lógica, se deriva la obligación del registro de las viviendas de uso turístico, tal como otras Comunidades lo han hecho (p.ej. Barcelona), pues es un requisito básico para efectuar las labores de control (aunque el número de inspectores en las comunidades a menudo es insuficiente) y gravar la actividad con un impuesto municipal (semestral o anual). En Cataluña para obtener la "licencia de uso turístico" (HUT= "habitatge d'us turistic") la vivienda debe: tener cédula de habitabilidad, estar amueblada y equipada, disponer de los números del propietario y de emergencias, estar sometida a un mantenimiento periódico, tener a disposición del cliente un formulario oficial de quejas y no estar nunca ocupada por más personas del máximo establecido en su certificado de ocupación. Además, el propietario está obligado a registrar a cada huésped en una plataforma online.

Análogamente, para obtener la licencia de alquiler en suelo turístico en Canarias podría ser exigible como mínimo cumplir, además del pago de la licencia, con los siguientes criterios: 

a) Seguro de responsabilidad civil del propietario de la vivienda.

b) Cumplimiento de la normativa turística en todos los aspectos de seguridad, especialmente en contraincendios y seguridad para los niños según los criterios habituales de los TTOO. 

c) Identificación de las personas alojadas, tal como es habitual en los establecimientos turísticos (por seguridad, pues hay casos  en que una persona debe ser localizada por su Consulado).

d) Protección de la convivencia vecinal: Comunicación a cada inquilino de las normas de la comunidad (permiso de animales domésticos, horarios de silencio, normas de uso de las zonas comunes, etc.) y existencia de procedimientos ágiles de amonestación y expulsión del inquilino en caso de incumplimiento.

e) Defensa del consumidor: Acceso de los turistas en alquiler a hojas de reclamación oficiales para el caso, por ejemplo, de que la vivienda no cumpla con las características vendidas. 

Salta a la vista que algunas de estas condiciones no podrían ser cumplidas por la mayoría de las viviendas en alquiler. Ya tan sólo la obligación de poner al día la seguridad contraincendios  podría ser una restricción incumplible para muchos, pues en varios casos conllevaría una derrama considerable de todos los propietarios de la comunidad.

Conclusiones

En definitiva, estas reflexiones muestran que la regulación del alquiler vacacional en suelo turístico es muy compleja, en la misma medida o incluso más que en suelo urbano-residencial. Los dos extremos de la regulación serían conflictivos: tanto la legalización permisiva (pues daría cobertura legal a una competencia desleal que podría distorsionar el mercado turístico y el inmobiliario), como la prohibición absoluta del alquiler vacacional (pues dejaría a miles de viviendas sin salida comercial). Sin embargo, como hemos visto en este post, la opción más lógica, que sería una legalización equiparando las condiciones competitivas entre el "apartamento turístico" y la "vivienda de uso turístico", tampoco está exenta de dificultades.

Todo ello hace del alquiler vacacional una de las cuestiones más complejas de regular turísticamente y muestra como, una vez más, los legisladores pocas veces anticipan con antelación problemas importantes de este tipo, teniendo que intervenir siempre cuando la situación ya ha explotado o ya tiene difícil solución, con el agravante de que estamos ante un problema que amenaza con distorsionar significativamente el sector turístico, que es el único que se ha mostrado resistente a la crisis y que, en el caso de Canarias, es el único motor económico del que dependen directa, indirecta y derivadamente más del 90% de los empleos reales.